명도소송 진행절차 및 비용 구체적으로 계산 ft.세입자(임차인) 명도소송 방법

부동산을 취득하는 과정에서 채무자 및 소유자 또는 점유자가 나가지 않을 경우 명도소송을 진행하게 됩니다. 이 글에서는 명도소송 진행절차와 비용을 구체적으로 알아보고 임차인이 월세를 미납한 경우 명도소송 방법에 대해 "콩밥( 콩밥 - 빠르고 간편한 소송 (congbab.com))"의 자료를 참고해서 소개해 드리겠습니다.

 

 

명도소송

"명도소송"은 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지났거나 채무자 및 소유자 또는 점유자 등인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있을 때 매수인은 명도소송을 제기해서 해당 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

이 때, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소소송을 제기하면 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 참고해야 합니다.

 

명도소송 제기 자격

매수인, 매수인의 상속인이거나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 

명도소송의 제기기간은

인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 

명도소송의 집행은

명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.

[민사집행법 제24조 및 제30조 제1항]

 

 

부동산 관리명령

관리명령이란? 법원의 매각허가결정이 선고된 후에 매각대금을 지급하기 전까지 그 사이에 채무자.소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 부동산의 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인 예상하지 못한 손해를 볼 수 있기 때문에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다. [민사집행법 제136조제2항]

 

관리명령 신청 자격

매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다.

 

관리명령의 신청기간은

법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다.

 

관리명령의 집행은

법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리하게 됩니다.

만약, 채무자.소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

부동산 인도명령

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했는데도 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해가 발생하므로 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자.전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

인도명령 신청 자격

매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다. 하지만 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다.

 

인도명령 신청 기간

인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다.

 

인도명령의 집행은

법원의 인도명령이 있으면 채무자.소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 채무자.소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?

인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다.

그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다. 이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).

 

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자료제공 : 콩밥

 

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월세미납 명도소송

월세미납으로 명도소송을 진행해야 하는 경우 계약만료일 전에 세입자를 내보낼 때 하는 소송입니다. 명도를 구하는 소장을 법원에 제출할 경우에는 계약해지가 되었음을 입증해야 합니다.

 

자료 출처: 콩밥 https://congbab.com/

 

계약해지 입증방법

1. 문자를 발송해서 세입자가 답변을 해야 합니다.

2. 카카오톡을 발송해서 숫자 "1"이 사라지면 됩니다.

3. 확실히 읽었는지 의문이 든다면 내용증명을 발송하는 것이 가장 확실합니다.

 

월세미납 계약해지 통보는 여러 방법이 있지만, 내용증명을 발송하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

 

이 때, 임차인이 주소지에 살지 않거나 고의적으로 내용증명을 받지 않을 경우 내용증명을 계속 발송해도 받지를 않아서 고생하는 임대인들도 종종 있습니다. 내용증명은 반드시 수령을 해야 효력이 있기 때문입니다.

내용증명 발송본을 사진으로 찍어서 문자나 카카오톡으로 보내는 방법도 있습니다.

 

내용증명을 받지 않았다고 소송을 계속 미룰 필요는 없는데 내용증명으로 인해 시간과 노력을 허비하지 말고 지체없이 명도소송을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

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명도소송 기간 얼마나 걸리나

명도소송은 보통 소요기간 때문에 많은 분들이 망설이는 경우가 많습니다. 일반적으로 민사소송은 보통 1년 이상 소요되지만, 명도소송의 경우는 빠르게 종결되는 편입니다.

 

명도소송 소요기간

1. 일반적인 상황: 4~6개월정도 소요됩니다.

2. 임차인이 송달을 받고 무대응하는 경우: 2~3개월 소요됩니다.

3. 임차인이 송달을 여러차례 안받거나 재판을 고의적으로 지연하는 경우: 9개월~12개월저동 소요됩니다.

 

명도소송 비용은 구체적으로 얼마?

명도소송 비용에 부담을 느껴 소송 진행을 안하는 경우가 많은데 명도소송에 소요되는 비용을 알아보겠습니다.

 

명도소송과 동시에 부동산 점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다. 임차인이 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분입니다.

 

명도소송 진행 중에 점유자가 변경될 경우, 승소를 하더라도 강제집행이 불가능합니다. 따라서 명도 소송에 필수적인 절차로 동시에 진행해야 합니다.

 

면도소송 + 점유이전금지가처분 인지대

명도소송의 통상적인 인지대는 30만원 내외입니다.

• 부동산 가액이 크다면, 인지대도 높아집니다.
• 전자소송으로 진행하면 인지대의 10%가 할인됩니다.
• 대법원 부동산가액 및 소가 계산기를 활용합니다.

 

1. 인지대

 

인지액을 계산하려면 부동산 가액을 알아야 하는데 부동산가액 기준은 아래 내용을 먼저 확인하세요

제9조(물건 등의 가액)
① 토지의 가액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(개별공시지가가 없는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 같은 법 제3조제8항에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액)에 100분의 50을 곱하여 산정한 금액으로 한다.
② 건물의 가액은「지방세법 시행령」제4조제1항제1호ㆍ제1호의2의 방식에 의하여 산정한 시가표준액(이 경우 같은 법 시행령 제4조제1항제1호의 오피스텔, 제1호의2의 건축물은 건물로 한다)에 100분의 50을 곱한 금액으로 한다.

 

인지액 계산방법

 

부동산 가액 및 소가 산정이 완료된 경우 아래 표에 따라 인지액을 계산하실 수 있습니다.
– 1,000만원 미만: 소송목적 가액 x 0.50% x 0.9
– 1,000만원 이상 ~ 1억원 미만: (소송목적 가액 x 0.45% + 5,000원) x 0.9
– 1억원 이상 ~ 10억원 미만: (소송목적 가액 x 0.40% + 55,000원) x 0.9
– 10억원 이상: (소송목적 가액 x 0.35% + 555,000원) x 0.9

 

예시)
소송목적의 값이 3,000만원인 경우, (3,000만원 x 0.45% + 5,000원) x 0.9 = 126,000원 입니다.
* 산출된 인지액이 1,000원 미만일 때에는 이를 900원으로 계산
* 1,000원 이상인 경우에 100원 미만의 단수가 있는 경우에는 그 단수는 버림

 

 

명도소송 인지대

 

명도소송의 통상적인 인지대는 30만원 내외입니다. 단, 부동산 가액이 크다면, 인지대도 이보다 높아질 수 있습니다.

 

 

점유이전금지 가처분 인지대

 

점유이전금지 가처분의 경우, 인지대는 10,000원입니다.

 

 

부동산 가액 및 소가계산기

 

대법원에 제공하는 부동산 가액 및 소가계산기를 이용하면 편리합니다.

부동산가액 및 소가 계산기 바로가기

 

 

인지대 할인

 

전자소송으로 진행하는 경우 인지대의 10%가 할인됩니다.

 

면도소송 + 점유이전금지가처분 송달료

송달료란 법원에서 소송 관련 서류를 송달하는 데 들어가는 일종의 우편요금을 말합니다.

 

2. 송달료

법원에 제출한 서류를 상대방 당사자에게 보내거나, 법원이 각 당사자에게 발송할 서류를 보낼 때 드는 등기우편요금을 미리 납부하는 것입니다.

• 민사 제1심 소액사건: 5,200원X피고수X10회분
• 민사 제1심 단독사건: 5,200원X피고수X15회분
• 민사 제1심 합의사건: 5,200원X피고수X15회분
• 신청사건 점유이전금지 가처분:(신청인수+피신청인수)X송달료 1~5회분 또는 피신청인수X송달료 6~8회분

예를 들어, 민사 제1심 소액 사건 피고가 2명인 경우

5,200원X2명X10회분=104,000원입니다.

 

점유이전금지가처분 보증보험료

법원에서 담보제공명령이 있는 경우에는 그 조건에 따라 현금공탁 후 공탁서를 제출하거나 공탁보증보험증권을 제출해야 합니다.

 

보증보험요율은 변동될 수 있는데 현재 SGI서울보증 기준으로는 기본요율이 연0.113%입니다.

 

점유이전금지가처분 집행신청비용

집행관의 수수료와 여비를 말하는데 집행관이 임대차 주소지에 방문해서 결정문을 고지하고 게시하는 행위에 대한 비용을 말합니다.

 

집행관 수수료 규칙에 따라 산정되며, 보통 5~10만원이며 강제로 문을 열어야할 경우에는 증인2명과 열쇠공을 불러야 하는데 이때 개문비용이 추가로 발생합니다.

 

여기까지 명도소송의 판결을 받기까지 소요되는 비용(명도 집행비용은 별도)이며, 법원에 납부하는 실비용은 통상 50만원 내외입니다.

강제집행 비용

임차인이 나가지 않고 버티거나 연락두절 또는 잠적한 경우에는 강제집행을 해야 하는데 강제집행 시에는 노무비, 운반비, 창고료, 열쇠공비 등이 발생합니다. 다시 말해 이사비용 상당이 소요되며 실무적으로 통상 평당 13만원 정도 발생합니다.

 

노무비의 경우는 부동산 면적과 용도에 따라 달라지는데 대략적으로 1인당 13만원 정도로 산출합니다.

• 5평이상 10평 미만일 시: 노무자 3~5명
• 10평이상 20평 미만일 시: 노무자 6~8명
• 20평이상 30평 미만일 시: 노무자9~11명

운반비는 2.5톤 화물차의 경우 30만원, 5톤 화물차(컨테이너)의 경우 50만원이 소요됩니다.

보관료는 5톤 컨테이너 1대를 기준으로 1개월에 20만원이며 3개월분을 미리 선납해야 합니다.

열쇠공비는 통상 일반문의 경우 5~7만원, 도어락의 경우 10~13만원입니다.

 

30평 아파트를 기준으로 강제집행 비용을 계산해 보면

 

노무자150만원, 화물차 1대 및 보관료 110만원 = 총 약 260만원이 소요됩니다.

 

명도소송 진행절차

1. 준비단계-필요서류 준비

공통: 임대차계약서 사본

 

선택:

• 월세연체의 경우: 입금내역, 독촉 문자/카톡 캡처이미지
• 내용증명을 발송한 경우: 발송한 내용증명 사본
• 전대차가 있는 경우: 전대차 계약서/전대차 동의서 사본
• 무단 사용자가 있는 경우: 간판사진, 전입세대열람내역서 등 무단사용 증거
• 호실별 등기가 없거나, 불법 증개축 등 건물현황이 부동산등기부등본과 다른 경우: 건물도면

2. 소장 작성 및 목적물 가액 산정

소장작성

• 당사자 정보
• 소송목적물 가액 표시
• 청구취지
• 청구이유
• 입증방법, 서류 첨부
• 별지: 부동산 표시

서류발급

위 목적물 가액 산정 및 별지 작성을 위해서는 아래 서류를 발급받아야 합니다.

• 부동산등기부등본: 대법원 인터넷등기소에서 발급 
  • 전자소송 이용 시에는 전자제출용을 발급 받습니다.
• 토지대장: 정부24 사이트에서 발급
  • 건물의 경우에는 건축물대장- 정부24 사이트에서 발급

3. 명도소송 인지송달료 납부 단계

인지송달료는 전자소송 사이트에서 각각 입력한 후에 가상계좌를 발급받아 해당 계좌로 인지송달료를 납부한 다음 납부 확인서를 출력합니다.

 

4. 피고에게 소장 송달

소장은 피고에게 송달되어야 하는데 법원은 접수된 소장과 증거자료를 우편을 통해 피고에게 송달합니다. 한 번에 송달이 되지 않는 경우에는 여러 차례 송달을 진행하며 이때 보정명을 받게 됩니다.

 

이 경우에는 원고(임대인) 입장에서 주소 확인 후 재송달/휴일야간주말(특별)송달, 주소가 틀린 경우(주소보정) 등을 진행할 수 있고 최종적으로 수개월이 지나도 송달이 되지 않는 경우에는 공시송달을 신청합니다.

 

5. 피고의 답변서 확인

원고(임대인)의 소장이 피고(임차인)에게 송달이 되었다면, 피고는 30일 이내의 답변기한을 받게 됩니다. 30일이 다소 넘더라도 법원에서는 답변서 제출을 받아줍니다.

 

소장을 받고도 피고(임차인)이 아무런 대응을 하지 않는다면 바로 무변론 판결이 선고될 수 있고 피고(임차인)가 항변하거나 부인하는 경우에는 변론이 진행됩니다.

 

6. 변론기일 통지

변론기일은 법원에 출석해서 재판 받는 날을 말합니다. 통상적으로 1~2회 출석하게 되는데 피고의 대응에 따라 그 이상이 될 수도 있습니다. 변론기일이 수차례 진행되는 경우 필요에 따라 서면 공방이 이루어질 수 있으며 증인신문이나 감정 또는 현장검증이 진행될 수도 있습니다.

 

필요에 따라 조정절차가 진행되는 경우도 있는데 원고와 피고측에서 모두 참석해 협의와 조율을 하게 되며 조정에 대한 의견을 제출하기도 합니다.

 

의견차이로 조정이 되지 않는 경우에는 법원이 강제조정이나 화해권고결정을 하는 경우도 있습니다. 이 때는 결정문을 송달받은 후, 동의하지 않는 당사자는 반드시 14일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

 

7. 판결선고

서면공방과 변론이 모두 종결되면, 법원은 판결선고 기일을 잡습니다. 판결선고기일에는 일반적으로 출석은 하지 않고 당일이나 수일 이내에 판결문을 받아볼 수 있습니다.

 

8. 강제집행

판결이 선고되기까지 대부분의 임차인은 자진명도를 하게되는데 그럼에도 퇴거를 하지 않는 임차인이 있을 경우에는 강제집행을 신속히 해야 합니다. 강제집행은 전자소송이 되지 않으므로 법원 집행관 사무실에서 강제집행 신청을 해야 합니다.

 

강제집행 준비물

• 강제집행신청서 작성: 유선연락이 오므로 휴대전화번호를 정확하게 기재해야 합니다.
• 판결문 정본: 반드시 정본으로 발급받아야 하며 정본이 아닌 일반 출력물은 접수가 않됩니다.
• 집행문: 집행문 부여신청을 통해 집행문을 발급받아야 합니다.
• 송달.확정증명원

집행관 사무실에 가서 위의 서류들을 접수하면 바로 '집행비용 예납안내서'를 받습니다. 집행비용은 신청 당일 반드시 납부해야 하며 미납의 경우 취소가 될 수 있습니다. 집행비용 납부가 완료되면 신청이 완료되었으므로 집행관의 연락을 기다리면 됩니다.

 

집행관은 1차로 계고(자진 이사기간 부여)를 한 다음, 임차인이 퇴거하지 않은 경우에 집행일을 잡게 됩니다. 본 집행에서는 집행관들이 가서 강제 개무을 한 후 피고(임차인 등) 소유의 물건들을 밖으로 꺼내게 되고 필요에 따라 사다리차, 포크레인, 노무자 등이 동원되기도 합니다.

 

자료 출처: 콩밥 https://congbab.com/

콩밥 - 빠르고 간편한 소송

[생활법률] - 대법원 전자소송 준비 및 비용 계산 방법

대법원 전자소송 준비 및 비용 계산 방법