임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 보증금 회수를 위해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 이러한 조치 중 하나는 보증금 반환 소송을 제기하여 확정 판결을 받는 것이며, 다른 하나는 경매를 통해 보증금을 회수하는 것입니다. 이런 법적 조치는 임대기간이 종료된 후에도 가능하며, 이를 통해 집행권원을 확보할 수 있습니다.

 

집행권원 확보 방법은 "지급명령 신청, 민사조정 신청, 소액사건심판 제기, 약속어음 공증, 보증금반환청구소성 제기"가 있습니다.

 

이 글에서는 집행권원을 확보하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

※ “집행권원”이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서, 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 일체의 집행권원을 포함합니다.

 

집행권원 확보 전에 먼저 진행하세요

임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 내용증명우편을 발송하여 보증금 반환을 요청합니다.

 

이에도 불구하고 보증금이 반환되지 않으면, 민사조정이나 지급명령과 같은 법적 절차를 통해 보증금을 요구할 수 있습니다. 또한, 임차인이 재산 은닉이나 빼돌림 우려가 있다고 판단되면, 재산 보전을 위해 임대인의 재산에 대한 가압류를 신청할 수 있습니다.

 

내용증명 우편 발송

임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 임대차계약 사실과 종료로 인해 반환해야 할 보증금의 금액 등을 기재한 내용증명우편을 발송하여 보증금 반환을 요구합니다. 그러나 보증금이 반환되지 않을 경우, 민사조정이나 지급명령 등의 법정 절차 이외에도 보증금 반환을 위해 소송을 제기할 수밖에 없습니다.

 

가압류 신청

임대인이 재산을 은닉하거나 이전할 가능성이 있다면, 임차인은 보증금 반환 소송을 제기하기 전에 임대인의 재산에 대한 강제집행을 보호하기 위해 가압류를 신청할 필요가 있습니다.

※ 가압류란, 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다(「민사집행법」 제276조제1항 참조).

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주택임대차분쟁 조정제도를 이용해 보세요

주택임대차분쟁이 발생했다면 복잡한 소송절차를 하지 않고도 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.

 

대한법률구조공단 주택.상가건물임대차분쟁조정위원회 사이트는 아래 링크를 참고하세요

 

대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 (hldcc.or.kr)

 

지급명령 신청

지급명령은 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 비용으로 신속하게 민사 분쟁을 해결할 수 있는 제도입니다. 채권자가 채무자에게 금전 또는 대체물의 일정 수량을 목적으로 하는 청구에 관하여 채무자를 신문하지 않고, 채무자에게 그 지급을 명하는 재판입니다.

 

임차인이 임대인으로부터 반환받아야 할 보증금 등을 채권자가 법정에 나가지 않고 신속하게 반환받기 위해 사용될 수 있습니다. 지급명령을 신청하려면 임차인은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 가서 일정한 양식에 따라 지급명령신청서를 작성하여 제출해야 합니다.

 

이후 법원은 임차인의 제출한 서류 등을 참고하여 지급명령을 결정하게 됩니다. 만약 임차인이 지급명령에 이의를 제기하면, 결국 통상의 소송 절차로 이행되며, 임차인은 법적인 절차를 통해 보증금 등을 회수할 수 있게 됩니다.

 

신청방법

지급명령을 신청하려는 임차인은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 가서 다음의 사항을 기재한 지급명령신청서를 작성하여 제출해야 합니다.

1. 임대인과 임차인의 성명
2. 지급명령 정본을 송달하는데 필요한 주소 및 연락처
3. 청구금액
4. 그 금액을 청구할 수 있는 취지 및 원인

 

지급명령은 심문하지 않고 서면심리 진행

임차인이 지급명령서에 적힌 임대인의 주소가 실제로 임대인이 거주하지 않는 경우, 법원은 임차인에게 일정 기간 이내에 새로운 주소를 제출하도록 요청하거나, 주소를 보정할 수 없는 경우 소를 제기할 것을 허용합니다(「민사소송법」 제466조).

 

만약 임차인이 주소를 수정하면, 새로운 주소로 지급명령이 다시 발송되며, 보정 기한 내에 주소를 수정하지 않으면 지급명령 신청이 철회됩니다.

 

 

지급명령에 대한 이의신청

지급명령에 대한 이의신청은 임대인이 지급명령을 받은 날로부터 2주 이내에 해야 합니다. 그렇지 않으면 지급명령은 효력을 잃게 됩니다(「민사소송법」 제470조제1항).

 

임대인이 지급명령을 받고 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면, 지급명령은 확정되고, 임차인은 확정된 지급명령에 따라 강제집행을 요청할 수 있습니다.

 

임대인의 이의신청이 있더라도, 그 이의신청이 부적법하다고 판단되면 법원은 이의신청을 기각합니다. 이 경우, 임대인은 이 결정에 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제471조).

 

임대인의 이의신청이 적법한 경우, 이의신청에 따라 지급명령은 효력을 잃고, 이의신청된 청구목적의 값에 대한 소송이 제기된 것으로 간주됩니다(「민사소송법」 제472조제2항).

 

 

소송절차 진행

소송절차로의 이행은 임대인이 적법한 이의신청을 하거나 임차인이 소를 제기한 경우, 또는 법원이 직권으로 소송절차에 참여를 명한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 소가 이미 제기된 것으로 간주됩니다(「민사소송법」 제472조제1항).

 

이 경우, 임차인은 지급명령 신청서에 첨부된 수수료를 차감한 소장의 인지액을 추가로 납부해야 합니다. 임차인이 추가 인지액을 기간 내에 납부하지 않으면, 지급명령신청서는 각하 결정되며, 이에 대해 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제473조제1항 및 제2항).

 

 

지급명령은 어떤 효력이 있나

지급명령에 대하여 임대인이 이의를 제기하지 않거나, 이의를 제기하였으나 이의가 각하되거나 부적절한 것으로 결정된 경우, 그 지급명령은 확정판결과 동등한 효력을 갖습니다(「민사소송법」 제474조).

 

민사조정 신청

민사조정제도는 판결에 의존하지 않고, 조정 과정을 통해 분쟁 당사자의 주장을 듣고 상황을 종합적으로 고려하여 조정안을 제시하는 제도입니다.

 

이를 통해 당사자들의 자율적이고 자발적인 분쟁 해결을 존중하며, 적절하고 공정하며 신속하고 효율적인 해결이 이루어집니다(「민사조정법」 제1조 참조). 임대차기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 소송을 시작하기 전에 보증금 회수를 위해 민사조정제도를 활용할 수 있습니다.

 

민사조정 절차는

민사조정은 판결을 통하지 않고, 분쟁 당사자의 주장을 듣고 상황을 종합적으로 고려하여 조정안을 제시하는 절차입니다. 그 과정에서 당사자들의 자율적이고 자발적인 분쟁 해결을 존중하며, 적절하고 공정하며 신속하고 효율적인 해결이 이루어집니다(「민사조정법」 제1조). 임차인이 보증금을 반환받기 위해 정식 소송을 제기하기 전에 간이한 민사소송절차인 민사조정을 활용할 수 있습니다.

 

첫째, 임차인은 임대인의 주소를 관할하는 법원에 민사조정신청서를 작성하여 제출합니다. 조정신청서에는 당사자 정보, 분쟁 내용 등을 명확히 기재해야 하며, 증거서류가 있으면 함께 제출합니다.

 

둘째, 법원으로부터 신청인과 상대방에게 조정기일이 통지되며, 조정 기일에는 본인이 출석하고 의견을 진술합니다.

 

셋째, 조정기일에 출석한 당사자들은 조정담당판사로부터 조정사건에 대한 심리를 받으며, 합의가 이루어지면 조정이 성립되어 조정조서에 합의내용이 기재됩니다.

 

넷째, 조정담당판사는 당사자의 신청취지에 반하지 않는 범위 내에서 공정한 해결을 위해 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있으며, 이에 대한 이의 신청이 있을 경우 소송절차로 이행됩니다.

 

다섯째, 조정이 성립되지 않거나 성립된 합의가 적당하지 않다고 인정되는 경우, 조정을 하지 않는 결정이나 조정의 불성립으로 사건이 종결될 수 있습니다.

 

마지막으로, 조정을 신청했지만 이의 신청이 있어 조정이 이루어지지 않는 경우에는 자동적으로 소송절차로 이행되며, 추가로 납부해야 할 수수료가 있을 수 있습니다.

 

소액사건심판 제기

"소액사건심판"은 3,000만원을 초과하지 않는 금액에 관한 소송을 간이한 절차로 신속히 처리하는 제도를 말합니다. 이는 금전 및 기타 대체물 또는 유가증권의 특정 수량에 대한 소송을 신속하게 처리하기 위한 것입니다(「소액사건심판법」 제1조, 제2조 및 「소액사건심판규칙」 제1조의2).

 

따라서 임차인이 보증금을 3,000만원 이하로 받았을 경우에는 소액사건심판을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 하지만 임차인이 받은 보증금이 3,000만원을 초과하여 그 일부를 반환 요구할 경우에는 소액사건으로 간주되지 않습니다(「소액사건심판법」 제5조의2).

 

소액사건 여부는 소송을 제기한 시점을 기준으로 판단됩니다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다137, 86다138 판결). 또한, 법원이 병합하여 처리하는 여러 소액사건의 합산액이 3,000만원을 초과하더라도 이미 결정된 소액사건에는 영향을 주지 않습니다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다137, 86다138 판결).

 

 

약속어음 공증하기

임차인이 임대인으로부터 임차보증금 반환 약속과 함께 어음을 받는 경우, 임차인은 받은 어음을 공증 받는 것이 바람직합니다.

 

공증된 어음은 법적으로 증거력을 갖추어 당사자 간의 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 공증 과정은 임차인과 임대인이 함께 공증업무를 처리하는 공증인이 있는 법률사무소나 법무법인 등을 방문하여 신청합니다.

 

공증기관이 없는 경우에는 지방검찰청에서도 공증을 받을 수 있습니다(「공증인법」 제8조 참조). 한 쪽이 공증을 신청하는 경우에는 신분증, 도장, 상대방 위임장, 그리고 상대방 인감증명서를 지참해야 합니다. 대리인이 신청하는 경우에는 대리인의 신분증, 도장, 그리고 임대인과 임차인의 위임장과 인감증명서를 함께 가져가야 합니다.

 

공증된 어음에는 강제집행이 가능하다는 내용이 포함된 공증증서가 첨부됩니다(「공증인법」 제56조의2제1항). 이 어음의 정본은 임차인에게, 등본은 임대인에게 발급되며, 원본은 공증인이 보관하게 됩니다(「공증인법」 제56조의2제3항).

 

따라서 임대인이 약속어음의 지급일에도 채무를 이행하지 않는 경우, 임차인은 공증된 어음을 발급한 공증기관에서 집행문을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

 

보증금반환청구소송 제기하기

보증금 반환 소송을 제기하는 과정과 관련된 내용을 구체적으로 정리해보면

보증금반환청구의 소

임대차기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택 퇴거 전이든 후든 상관없이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제1항). 이러한 경우, 지급명령 등의 재판 외 절차로 보증금을 회수할 수 없는 경우에는 소송을 통해 보증금을 반환받아야 합니다.

 

보증금반환청구소송의 제기

임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 임차인과 임대인은 합의에 따라 관할법원을 정할 수도 있으며, 합의에 따라 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다(「민사소송법」 제29조).

 

보증금반환청구소송의 특례

임차주택에 대한 보증금반환청구소송은 일반 민사소송과는 달리 소액사건심판법에 따라 신속하게 진행될 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제13조, 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2). 이에 따라 법원은 변론기일을 빠르게 지정하여 심리를 종결하고, 증거조사도 간단하게 처리됩니다.

 

소장의 송달

임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 즉시 임대인에게 소장 부본을 송달합니다(「소액사건심판법」 제6조).

 

기일의 지정

판사는 보증금반환청구의 소가 제기되면 즉시 변론기일을 지정하고 심리를 종결합니다. 이를 위해 필요한 경우 변론기일 전에도 증거신청을 받을 수 있습니다(「소액사건심판법」 제7조).

 

증거조사에 관한 특칙

판사는 필요 시 직권으로 증거조사를 할 수 있지만, 증거조사 결과에 대해서는 당사자의 의견을 들어야 합니다(「소액사건심판법」 제10조제1항). 또한, 판사가 상당하다고 인정하는 경우에는 증인 대면 심문 없이 서면 증언을 요구할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조제3항).

 

판결에 관한 특례

판결은 변론종결 후 즉시 선고되며, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다(「소액사건심판법」 제11조의2).

 

보증금반환청구소송의 확정판결의 효과

보증금반환청구소송의 확정판결이 어떤 효과를 가져오는지에 대해 설명하겠습니다.

 

반대의무 이행 또는 이행 제공의 불요

임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 명시된 대로 의무를 이행하지 않는 경우, 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하면 되는데, 이때 임차인의 임차주택 퇴거의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제1항). 이는 임차인이 보증금 반환을 위해 임대인에게 요구하는 반대의무를 이행할 필요가 없음을 의미합니다.

 

우선변제권의 행사

확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 진행할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조제1항).

 

배당금의 수령

임차인은 임차주택의 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제3항). 이는 집행개시의 경우에만 해당되며, 반대의무 이행 또는 이행 제공을 요하지 않는 것입니다.

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