소액임차인의 우선변제권 "소액보증금 우선변제" 란?

소액임차인의 우선변제권 "소액보증금 우선변제" 란?

소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도, 임차주택에 대한 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 일정액의 보증금을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이러한 권리는 소액임차인의 보호를 위한 것으로, 해당 채권은 압류할 수 없습니다.

 

소액임차인의 우선변제 요건을 알아보겠습니다.

 

소액임차인 우선변제 요건

소액임차인은 다음의 금액 이하의 보증금을 갖는 임차인으로 정의됩니다:

• 서울특별시: 1억6천500만원
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억4천500만원
• 광역시(과밀억제권역 및 군 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8천500만원
• 그 밖의 지역: 7천500만원

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다(

「수도권정비계획법」 제2조 제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조,별표1).

 

소액임차인이 우선변제권을 행사하려면 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각되어야 합니다. 또한, 임차인은 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 완료해야 하며, 이 조건은 배당요구의 종기 기간까지 지속되어야 합니다.

 

임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각될 때, 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사를 신고해야 합니다.

 

배당요구는 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 제출되어야 하며, 배당요구 자격을 증명하는 서면이 첨부되어야 합니다.

 

우선변제권은 어떤 효과가 있나

소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 보유하는 경우, 일정액의 보증금을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항). 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다.

 

이때 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액으로 한정됩니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항 및 제2항).

• 서울특별시: 5천500만원
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 4천800만원
• 광역시(과밀억제권역 및 군 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2천800만원
• 그 밖의 지역: 2천500만원 단, 위 규정은 2023년 2월 21일 이전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 경우에는 종전의 규정이 적용됩니다(「주택임대차보호법 시행령」

부칙 제2조). 이러한 경우에는 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 각 임차인의 보증금 중 일정액의 합이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 각 임차인의 우선변제 금액은 해당 보증금 일정액의 비율로 주택의 가액의 2분의 1을 분할한 금액입니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제3항).

 

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

소액임차인이 우선변제권을 행사할 수 없는 경우는 임차권등기명령이 이미 집행된 후에 임차인이 주택을 임차한 경우입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

 

임차인이 처음 주택임대차계약을 체결할 때는 소액임차인의 자격을 갖추었지만, 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인의 자격이 손실된 경우에도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).

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• 임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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