임대차계약 갱신, 묵시적 갱신 요건과 계약갱신 요구권

임대차계약 갱신, 묵시적 갱신 요건과 계약갱신 요구권

임대차 계약이 만료되기 전에 임대인과 임차인은 계약 조건을 변경하거나 기간을 조정하여 합의를 갱신하거나, 현재의 조건을 유지하면서도 새로운 합의를 할 수 있습니다. 이러한 합의 갱신은 임대차 관계를 완전히 새롭게 설정하는 것과 구별되며, 미리 기간을 연장하는 것과도 다릅니다.

 

당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신

 

임대차 계약이 만료될 때, 임대인과 임차인은 새로운 계약 조건을 합의하여 계약을 갱신하거나, 이전과 동일한 조건으로 재계약을 할 수 있습니다.

 

이러한 합의 갱신은 다양한 변경 사항을 포함할 수 있으며, 이를 위해서는 두 당사자 간의 합의가 필요합니다. 변경 사항에는 임대료의 조정, 보증금의 증액, 계약 기간의 연장 등이 포함될 수 있습니다.

 

합의 갱신은 기존 계약과 관련된 제3자에게도 영향을 미칠 수 있으며, 변경된 내용은 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게도 적용됩니다. 특히 보증금을 증액하는 경우, 이에 대한 확정일자를 받아야 하며, 이를 통해 후순위 권리자에게 우선 변제권이 주어집니다.

 

전세권의 경우에도 당사자 간의 합의에 따라 갱신이 가능합니다. 갱신된 전세권은 등기를 통해 새로운 효력을 얻습니다.

 

묵시적 갱신 요건

갱신 거절 또는 계약조건변경을 통지하지 않으면

임대인은 임대차 기간이 종료되는 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 의사를 통지하지 않은 경우, 그 기간이 끝나면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대가 이루어집니다.

 

임차인이 임대차 기간이 종료되는 2개월 전까지 통지하지 않는 경우도 동일합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙

<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).

 

임대인이나 임차인 중 한 쪽이라도 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 통지를 한 경우, 해당 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 갱신 거절의 통지는 임대차 기간이 종료되면 더 이상 임대차 관계를 유지하지 않을 것임을 명시적으로 통지하는 것을 의미하며, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.

 

계약 조건 변경의 통지는 임대차 기간이 종료되면 임대차 계약 내용을 변경할 것임을 통지하고, 상대방이 동의하지 않으면 더 이상 임대차 관계를 유지하지 않겠다는 것을 밝히며, 변경하려는 계약 조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

임차인이 2기의 임차료에 달하는 연체나 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 불가능합니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).

 

따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차 계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 해당 사유가 있는 경우 묵시적 갱신이 인정되지 않아 임대차가 그 기간 만료로 종료됩니다.

임차인의 계약갱신요구권 행사 시기

Q. 2019년8월1일에 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하고, 2021년 6월인데 임대인이 기존 계약을 종료한다거나 조건을 변경한다는 등의 별다른 말이 없습니다. 이대로라면 주택임대차계약이 기존과 동일한 조건으로 갱신 되는 건가요?  

A. 임대인이 주택임대차 종료시점인 2021년 7월31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 또한 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

다만, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약부터는 갱신에 대한 통지 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되었습니다.

 

묵시적 갱신은 어떤 효과가 있나

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차계약은 이전과 동일한 조건으로 갱신되며, 보증금과 임대료도 그대로 유지됩니다. 묵식적으로 갱신되면 임대기간은 2년으로 연장됩니다.

 

묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 해지 가능

임차인은 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있으며, 2년의 임대기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).

 

임차인이 임대차계약을 해지하는 경우, 해당 통지를 받은 임대인은 3개월이 지난 후에야 효력이 발생합니다.

 

(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 - 묵시적 갱신 전세권설정자가 전세권의 존속기간이 만료되기 6개월부터 1개월 전까지 전세권자에게 갱신거절 또는 조건 변경을 통지하지 않으면, 그 기간이 만료될 때 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 간주됩니다.

 

이 경우 전세권의 존속기간은 정해지지 않은 것으로 간주됩니다(「민법」 제312조제4항). 묵시적으로 갱신된 전세권은 존속기간이 정해지지 않았으므로, 전세권의 소멸을 상대방에게 통지할 수 있으며, 통지를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다(「민법」 제313조).

 

건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률에 의한 전세권 존속기간의 변경이므로, 등기 없이도 효력이 발생합니다. 하지만 전세권을 처분하려면 등기가 필요합니다(「민법」 제187조 및 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).

 

 

계약갱신 요구권

「주택임대차보호법」에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우에는 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다(제6조의3제1항).

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3제2항).

 

또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주되지만, 차임과 보증금은 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3제3항).

 

다만, 일부 경우에는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있습니다(제6조의3제1항 단서). 이에 따라 임차인이 갱신요구를 하더라도, 임대인은 다음의 상황에서 요구를 거부할 수 있습니다.

 

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임대한 경우 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 주택의 일부가 파괴되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복해야 하는 경우 이러한 경우에는 임대인이 갱신요구를 거부할 수 있습니다(제6조의3제1항 단서).

 

또한, 임차인이 갱신요구를 거부당했음에도 불구하고, 임대인이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3제5항).

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• 임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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