주택 임대차계약시 대항력의 개념과 우선변제권 취득 방법

주택 임대차계약시 대항력의 개념과 우선변제권 취득 방법

"대항력"은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률적 권한을 의미합니다. 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

 

여기서 주택의 인도란? 

 

"주택의 인도"란 임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해 필요한 개념입니다. 이는 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전되는 것을 의미합니다. 다시 말해, 주택을 임차인이 실제로 점유하고 거주하기 시작하는 것을 의미합니다.

 

주민등록 및 전입신고

"주택임대차보호법"에 의하면 대항력을 얻기 위해서는 임차인이 주민등록을 완료해야 하며, 이 때 전입신고를 한 즉시 주민등록이 완료된 것으로 간주됩니다.

 

전입신고는 세대가 전체 또는 그 일부가 거주지를 변경할 때 해당 거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 해야 하며, 신고의무자는 신거주지에 입주한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다.

 

대항력을 가진 임차인이 가족과 함께 주택에 계속해서 거주하면서 임차인만 다른 곳으로 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우, 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것으로 보지 않아 대항력을 상실하지 않습니다.

 

유용한 법령정보

<전입신고 시 유의사항>    

전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산의 등기부를 확인해 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762 판결).    

※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우    

√ 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결)
√ 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)
√ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)   

※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우   

√ 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결)   

<신축 중인 주택에 대한 전입신고>    

신축 중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우, 건물등기부가 마련되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 그 등기사항증명서를 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다.

만약, 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 전입신고를 할 경우 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재되었다면 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

 

 

대항력은 언제부터 발생하나

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 발생하며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 완료된 것으로 간주됩니다. 이것은 다음 날부터 오전 0시부터 대항력이 발생한다는 것을 의미합니다.

 

예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일에 임차보증금 1억원에 주택을 임차하고, 2011년 12월 15일에 전입신고를 마쳤다면, 다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 발생합니다. 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

 

주택임대차보호법의 보호대상은 원칙적으로 자연인인 국민이지만, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후에는 선정된 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다.

 

유용한 법령정보

< 다가구주택을 임대차한 경우 >   

Q1. A씨는 다가구주택의 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. A씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?    

A2. 다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물입니다.  따라서 A씨는 「주민등록법 시행령」 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).  다가구주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 A씨는 대항력을 취득합니다.    

< 연립주택을 임대차한 경우 >   

Q1. B씨는 연립주택의 103동을 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. B씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?    

A2. 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없습니다(대법원 1995.4.28. 선고 94다27427 판결). 따라서 연립주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 B씨는 대항력을 취득할 수 없습니다.

 

 

우선변제권이란?

우선변제권의 개념과 요건을 살펴보면

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 걸렸을 때 후순위권리자나 기타 채권자보다 임차인이 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

이는 "주택임대차보호법"에서 정의되는 것으로, 우선변제권은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치고 임대차계약서에 기재된 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

 

확정일자란?

확정일자는 주택임대차계약서가 작성된 날짜에 해당하여, 법률상으로 인정되는 날짜를 의미합니다. 이는 임차인과 임대인 사이의 담합을 방지하고 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 막기 위한 제도입니다.

 

또한 거짓된 날짜로 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위한 목적도 있습니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 또는 공증인에게 부여받을 수 있습니다.

 

확정일자부여기관이 작성하는 확정일자부에는 확정일자번호, 확정일자 부여일, 임대인과 임차인의 인적사항(자연인의 경우 성명, 주소, 주민등록번호 또는 외국인등록번호, 법인이나 법인 아닌 단체의 경우 법인명 또는 단체명, 법인등록번호 또는 부동산등기용등록번호, 본점 또는 주사무소 소재지), 주택 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임과 보증금, 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인의 경우 외국인등록번호 앞 6자리)가 기재됩니다.

 

확정일자부여기관

주택 소재지의 읍.면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시.광역시.특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함).군.구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인(이하 "확정일자부여기관"이라 함)에게 부여받을 수 있습니다.

 

확정일자 받는 방법

임차인이 우선변제권을 위한 확정일자를 받기 위해서는 주택임대차계약증서의 원본 또는 사본을 가지고 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다.

 

또한, 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 주택임대차계약을 체결한 경우 임차인은 해당 주택의 임차인이 정보처리시스템을 통해 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소 중 관할기관에 하게 됩니다.

※ 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항

확정일자를 받기 위해서는 계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조).

1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.

2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다.

5. 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.

6. 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

주택임대차계약서 상의 확정일자를 받으려는 임차인은 일반적으로 600원의 수수료를 내야 합니다. 그러나 계약증서가 4장을 초과하는 경우에는 초과하는 4장마다 100원씩 추가로 내야 합니다. 다음의 경우에 해당하는 사람들은 수수료를 내지 않아도 됩니다:

• 「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자
• 규제「독립유공자예우에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
• 규제「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
• 규제「고엽제후유의증 등 환자지원에 관한 법률」 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자
• 규제「참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」 제5조에 따라 등록된 참전유공자
• 규제「5·18민주유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」 제7조에 따라 등록 결정된 5·18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
• 규제「특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
• 「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당)
• 규제「한부모가족지원법」 제5조에 따른 보호대상자
• 정보처리시스템을 통해 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람
• 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실·멸실한 경우, 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이를 통해 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

 

 

우선변제권은 언제 발생하나

주택의 인도와 전입신고를 마친 후, 주택임대차계약서에 확정일자가 포함된 경우, 임차인은 그 다음날부터 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

이는 대법원 판결에 근거합니다(1999. 3. 23. 선고 98다46938). 우선변제권을 행사하기 위해서는 경매절차에 따른 배당요구 종기인 경락기일까지 해당 요건이 유지되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597).

 

※ 전세금보장신용보험

주택의 임차인이 임대인으로부터 회수해야 할 임차보증금을 보호받기 위해 본인이 스스로 가입할 수 있는 보험상품으로 전세금보장신용보험이 있습니다.

이 보험에 관한 업무는 서울보증보험에서 취급하고 있습니다.

전세금보장신용보험은 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해 줍니다.


※ 전세금보장신용보험에 관한 자세한 내용은 SGI서울보증(http://www.sgic.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

 

• 임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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