생활법률

임대차계약할 때 당사자 종류와 당사자 확인 방법

몽비아 2024. 4. 26.

임대차계약할 때 당사자 종류와 당사자 확인 방법

임대차계약을 할 때에는 반드시 당사자를 확인해야 합니다. 당사자는 소유자, 공동소유자, 대리인, 전대인(임차인), 부동산 개업공인중개사로 구분할 수 있는데 각 당사자에 대한 확인 방법을 알아보겠습니다.

소유자 확인

계약을 맺을 때는 주택 소유자의 주민등록증을 확인하여 등기부에 등재된 소유자 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.

공동소유자 확인

주택의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결할 때에는 등기부에 기재된 공유자들의 소유권 지분을 확인해야 합니다. 공유자들의 지분이 과반수 이상이어야 합니다.

공유 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하며, 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정되어야 합니다(「민법」 제265조 및 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다 1 판결).

※ 명의수탁자

주택의 명의수탁자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 명의수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한가를 확인해야 합니다.

명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.

그리고, 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다. 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보므로, 임차인은 임차권을 주장할 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다 49753 판결).

※ “명의신탁”이란

소유 관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전·귀속됩니다.

대리인 확인

주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결할 때에는 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 그리고 인감증명서를 확인해야 합니다.

위임장에는 부동산의 소재지, 소유자 이름과 연락처, 계약 목적, 대리인의 이름과 주소 및 주민번호, 그리고 계약의 모든 사항을 명시하여 위임의 의사를 확인할 수 있어야 하며, 위임일자가 기재되어야 합니다.

또한, 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다. 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인과 임대차계약서에 찍을 날인이 일치해야만 분쟁의 가능성을 예방할 수 있습니다.

주택 소유자의 배우자가 임대차계약을 체결한 경우, 그 배우자가 자신의 대리권을 증명하지 못한다면 해당 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 부부에게 있더라도, 주택 임대는 일상 가사에 포함되지 않으므로 대리권이 인정되지 않습니다.

※ 「민법」은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다(「민법」 제827조제1항).

일상적인 가사란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속합니다. 그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않습니다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다 16369 판결).

전대인 (임차인) 확인

주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차계약을 체결하려는 경우에는 임대인의 동의를 확인해야 합니다.

임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결하더라도 계약은 성립하지만, 전차인은 임차권을 주장할 수 없으므로 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전합니다.

따라서 임대인이 주택의 반환을 요구하면, 전차인은 주택을 반환해야 하며 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 요구할 수 없습니다. 그러나 전차인은 전대차계약을 체결한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

부동산 개업공인중개사 확인

주택의 임대차계약을 체결하려는 당사자는 시장, 군수, 또는 구청에 등록된 중개사무소를 통해 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다(「공인중개사법」 제9조 참조).

중개사무소에서는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증, 그리고 사업자등록증 등을 확인할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제17조, 규제「공인중개사법 시행규칙」 제10조, 별지 제3호서식, 별지 제6호 서식 및 「부가가치세법 시행령」 제11조 참조).

또한, 해당 시·군·구청의 중개업무 담당부서를 통해 개업공인중개사 등록여부와 신분증 및 등록증의 위조 여부를 확인할 수 있습니다. 또한, 씨:리얼(www.seereal.lh.or.kr) 또는 각 지방자치단체의 한국토지정보시스템을 통해 확인할 수도 있습니다.

중개업사무소에 게시된 '보증의 설정 증명서류' 확인

중개업사무소에 게시된 '보증의 설정 증명서류'를 확인하여 보증보험 또는 공제에 가입되었는지를 확인하고, 개업공인중개사의 중개를 받는 것이 안전합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제10조 참조).

개업공인중개사는 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생시킬 때 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하도록 규정하고 있습니다(규제「공인중개사법」 제30조).

※ 임대인을 대리한 개업공인중개사와 주택임대차계약을 체결하는 경우 임차인의 주의사항

임대인으로부터 임대차계약을 위임받은 개업공인중개사가 임대인에게는 보증금이 적은 월세계약을 했다고 속이고 임차인의 보증금을 가로채는 등의 사기가 발생할 수도 있습니다. 따라서 임차인은 다음과 같은 주의를 해야 합니다.

√ 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따른 등록한 개업공인중개사인지 확인하고, 공인중개사자격증 또는 중개업등록증과 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 개업공인중개사의 신분을 확인합니다.

√ 개업공인중개사가 소유자로부터 임대차에 관한 대리권을 받았다는 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자에게 위임사실·계약조건 등을 확인하여 개업공인중개사의 대리권을 확인합니다.

√ 주변시세보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우에는 일단 조심하고 해당건물의 권리관계, 소유자 등을 직접 꼼꼼히 확인합니다.

※ 개업공인중개사에게 임대차에 관한 대리권을 주는 경우 임대인의 주의사항

개업공인중개사가 위와 같은 사기행위를 한 경우 임대인에게 무권대리책임 등의 책임이 전가되므로, 개업공인중개사에게 임대차에 관한 권한을 위임하는 경우에는 다음과 같은 점에 주의해야 합니다.

√ 개업공인중개사에게 임대차에 관한 포괄적 위임은 자제하고, 개업공인중개사가 임대인의 의사와 다르게 계약을 하지 못하도록 위임사항을 명확히 합니다.

√ 위임장과 인감증명서를 주기적으로 변경하여 관리해야 합니다.

√ 임대차계약의 보증금 및 월세를 임차인과 통화 등을 통해 확인하고 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금 받는 등 개업공인중개사가 보증금을 수령하지 못하도록 조치합니다.

<서울특별시 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr) 참고>

임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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