주택임대차 등기의 효과와 등기절차

주택임대차 등기의 효과와 등기절차

주택임대차등기란 주택 또는 상가건물의 임대차관계를 부동산등기부에 기재하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 임대인과 임차인이 체결한 임대차 계약을 부동산등기부에 올려놓는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

주택임대차 등기

임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 그러나 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 해당 권리가 유지됩니다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 임차권등기가 완료된 후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다.

 

※ 「주택임대차보호법」
에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 가지고, 확정일자를 갖춘 경우에만 우선변제권을 취득·유지하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및제3조의2제2항).그러나 주택임대차 등기를 마치게 되면 위 요건이 없어도 대항력 및 우선변제권을 취득·유지할 수 있습니다.

 

주택임대차 등기는 어떤 효과가 있나

주택임대차 등기를 완료하면 임차인은 대항력과 우선변제권을 얻습니다. 하지만 이미 대항력이나 우선변제권을 가지고 있는 경우에는 그 권리가 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에는 대항요건이 상실되더라도 이미 취득한 권리는 상실되지 않습니다. 임차권등기가 완료된 후에 주택을 임차하는 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다.

 

주택임대차등기를 하면 다음과 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

• 대항력: 제3자(예: 임대인이 주택을 다른 사람에게 매도하는 경우)에 대해서도 임대차 계약이 유효하다는 것을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권: 임대인이 파산하는 경우, 다른 채권자보다 먼저 임대료나 보증금을 받을 수 있는 권리가 있습니다.

 

주택임대차 등기절차는

등기신청인

주택임대차의 등기 절차는 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 됩니다. 등기는 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다. 만약 임대인이 협력하지 않을 경우, 반대약정이 없다면 임대인에 대해 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.

 

이때, 임차인은 '임차권설정등기절차를 이행하라'는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 

 

등기신청

등기신청은 신청인 또는 대리인이 등기소에 참석하여 신청정보와 첨부정보가 기재된 서면을 제출하는 과정으로 이루어집니다. 임차권설정이나 임차물의 전대 등을 신청하는 경우, 등기소에는 특정한 정보가 제공되어야 합니다.

 

임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우 등기소에 제공해야 하는 신청정보

• 차암
• 범위
• 차임지급시기
• 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)
• 임차보증금
• 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
• 임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

※ 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 위의 사항 외에 다음의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의4제2항).

주민등록을 마친 날
임차주택을 점유한 날
임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

 

임대차의 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다.

1. 등기원인을 증명하는 정보:
   • 약정에 따른 경우: 임차권설정 계약서
   • 판결에 따른 경우: 판결정본과 확정증명서
2. 등기원인에 대한 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우:
   • 이를 증명하는 정보 및 인감증명
   • 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
3. 신청인이 법인인 경우:
   • 대표자의 자격을 증명하는 정보
4. 대리인이 등기를 신청하는 경우:
   • 그 권한을 증명하는 정보
5. 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우:
   • 해당 부분을 표시한 지적도나 건물도면
6. 임차권자의 주민등록번호 등·초본: 3개월 이내의 것
7. 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서: 3개월 이내의 것
8. 등록면허세 영수필 확인서

신청인은 임대차의 등기 신청수수료 15,000원을 납부해야 합니다.

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• 임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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