생활법률

전세, 월세, 사글세 계약하기 전에 꼭 부동산 등기부등본을 확인하세요

몽비아 2024. 4. 25.

전세, 월세, 사글세 계약하기 전에 꼭 부동산 등기부등본을 확인하세요

주택임대차에 있어서 전세, 월세, 사글세등 임대차계약을 하기전에 반드시 확인해야 하는 주요 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

계약 당사자가 본인인지 확인

임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인인데, 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 당연하지만, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

그러므로 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 부동산 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다.

만약, 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 소유자의 인감증명서를 요구하고 위임장에는 임대차계약 관련 위임 내용이 들어 있어야 하고 소유자의 인감도장도 날인되어야 합니다.

부동산등기부 확인

부동산등기부는

부동산등기부는 부동산의 소재지, 지번, 지목, 구조, 면적 등과 같은 표시 정보뿐만 아니라 부동산에 관한 권리관계에 대한 정보를 기록하는 공적 장부입니다.

이를 통해 부동산의 소유자나 부동산에 설정된 다양한 권리에 대한 정보를 파악할 수 있습니다. 부동산등기부에 기록되는 부동산의 표시 정보는 부동산의 실제 위치와 특성에 관한 내용을 기술합니다. 지적도상의 지목, 토지의 면적 및 형태, 건물의 구조와 용도 등이 여기에 해당합니다.

또한, 부동산등기부에는 부동산에 관한 다양한 권리관계에 대한 정보가 포함됩니다. 이는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등에 관한 내용을 포함합니다.

이렇게 등기부에 기록된 정보는 해당 부동산에 대한 권리 및 의무를 확인하고, 부동산 거래나 이용에 필요한 정보를 제공합니다. 부동산등기부는 거래의 투명성을 제공하고 부동산 거래의 안전성과 신뢰성을 확보하기 위해 중요한 역할을 합니다.

따라서 부동산 거래 시에는 해당 부동산의 등기부 기록을 정확히 확인하는 것이 필요합니다.

등기부 및 등기사항증명서

등기부는 전산정보처리 조직에 의해 입력 및 처리된 등기정보자료를 대법원규칙에 따라 편성된 공부를 말합니다. 이 등기부는 토지 및 건물 등기부로 구분되며, 각각 토지에 대한 등기와 건물에 대한 등기 정보를 담고 있습니다.

등기부에는 토지나 건물 등의 소재지, 지번, 지목, 구조, 면적, 소유자 등과 같은 기본적인 표시 정보뿐만 아니라 해당 부동산에 관한 권리관계에 대한 정보도 포함됩니다. 이러한 등기부는 부동산 거래나 이용 시 부동산에 대한 실질적인 정보를 확인할 수 있는 중요한 자료입니다.

등기사항증명서는 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다. 등기사항증명서를 통해 등기부에 기록된 토지나 건물에 대한 정보, 소유자 정보, 부동산에 설정된 권리관계 등을 확인할 수 있습니다.

이 서류는 부동산 거래나 대출 등 다양한 상황에서 부동산에 대한 정보를 확인하는 데 사용됩니다. 등기부와 등기사항증명서는 부동산 거래나 이용 시 부동산에 대한 정보를 확인하고 신뢰할 수 있는 자료를 제공하는 데 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 부동산 거래의 투명성과 안전성을 확보할 수 있습니다.

등기부의 열람 또는 등기사항증명서 발급

등기부 열람

등기부의 열람은 아래의 두 가지 방법으로 가능합니다: 등기소 방문: 누구나 관할되는 등기소를 방문하여 업무시간 내에 등기기록을 열람할 수 있습니다.

이 때 등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원의 수수료가 부과됩니다. 대법원 인터넷등기소: 대법원이 운영하는 인터넷 등기소 웹사이트(www.iros.go.kr)를 통해 365일 24시간 언제든지 등기기록을 열람할 수 있습니다.

이 경우 등기기록마다 700원의 수수료가 부과됩니다. 열람 시에는 등기기록에 포함된 정보를 확인할 수 있으며, 필요한 경우 등기기록의 사본을 발급받을 수도 있습니다.

단, 등기기록의 부속서류에 대해서는 이해관계가 있는 부분만 열람이 가능하며, 전체를 열람할 수 없습니다. 수수료는 등기기록마다 부과되며, 열람 방법에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 업무시간 내 등기소 방문이나 온라인으로 열람하는 데에도 각각의 수수료가 부과됩니다.

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원
대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	등기기록마다 700원

등기사항증명서 발급

등기사항증명서의 발급은 아래의 방법으로 가능합니다:

등기소 방문: 누구나 관할되는 등기소를 방문하여 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다. 이 때 수수료를 내야 하며, 수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙에 따라 결정됩니다.

대법원 인터넷등기소: 대법원이 운영하는 인터넷 등기소 웹사이트(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다. 이 경우에도 수수료가 부과되며, 등기사항증명서 등 수수료규칙에 따라 수수료가 결정됩니다.

등기사항증명서는 등기부에 기록된 부동산에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류로서, 부동산 거래나 이용 시 필요한 중요한 자료입니다. 때문에 등기사항증명서의 발급을 통해 부동산에 대한 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	1통에 1,200원
무인발급기의 이용	지방자치단체별 서비스 시간 다름	1통에 1,000원
대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	1통에 1,000원

등기부등본 구성 및 확인사항

등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.

표제부

표제부는 부동산의 등기기록 중 중요한 부분으로, 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 하는 사항이 있습니다. 아래는 표제부에서 확인해야 할 주요 사항입니다:

지번 확인: 표제부에 기록된 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지 확인해야 합니다. 잘못된 지번으로 임대차 계약을 체결할 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

동, 호수 확인: 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우, 표제부에 나와 있는 동 및 호수가 임차하려는 주택의 동 및 호수와 일치하는지 확인해야 합니다. 잘못된 동 또는 호수로 임대차 계약을 체결하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 문제가 발생할 수 있습니다.

위와 같이 표제부를 정확히 확인함으로써 올바른 주택임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 만약 표제부에 오류가 발견된다면, 해당 오류를 정정하기 위해 등기소에 문의하여야 합니다.

갑구와 을구

갑구와 을구에는 부동산의 등기정보가 포함되어 있으며, 임대차계약을 체결하기 전에 확인해야 할 사항들이 있습니다. 아래는 갑구에서 확인해야 할 주요 사항들입니다:

부동산 소유자 확인: 임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결되어야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 특히 매매 중인 아파트의 임대차계약을 체결한 후 매매계약이 해제되면 임대권이 소멸되므로, 해당 임대차계약은 무효화됩니다.
단독주택 소유자 확인: 단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 토지소유자와 건물소유자가 동일한지 확인해야 합니다.
부동산에 대한 등기사항 확인: 갑구에는 부동산에 대한 다양한 등기사항이 기재되어 있습니다. 임대차계약을 체결하기 전에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 확인해야 합니다.
- 압류 또는 가압류: 이후에 주택을 임차한 경우, 압류된 주택이 경매에 진행될 때 일반채권자와 채권액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 주택임대차보호법에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
- 가처분: 가처분 등기 이후에 주택을 임차한 경우, 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없어 보호받을 수 없습니다.
- 가등기: 가등기 이후에 주택을 임차한 경우, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

위와 같은 사항들을 확인하여 임대차 계약을 체결할 때 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지할 수 있습니다.

을구에는 소유권 이외의 다양한 권리인 저당권, 전세권 등이 기재됩니다. 따라서 임대차계약을 체결하기 전에 을구를 확인하여야 합니다. 아래는 을구에서 확인해야 할 주요 사항들입니다:

저당권 및 전세권 확인: 을구에는 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해야 합니다. 저당권이나 전세권이 설정되어 있는 경우, 해당 주택을 피하는 것이 좋습니다.
- 저당권 혹은 전세권 설정 후 임대: 해당 권리가 설정된 이후에 임차한 경우, 임차인은 후순위 권리자가 되므로 경매 시 우선적으로 배당받지 못할 수 있습니다. 또한, 임차권등기를 마친 후에 임차하더라도 우선변제를 받을 수 없습니다.
지상권 및 지역권 확인: 을구에서는 지상권이나 지역권 등 토지의 이용과 관련된 권리도 확인해야 합니다.
- 지상권, 지역권 중복: 동일 부동산의 일부분에 중복하여 성립할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

위와 같은 사항들을 확인하여 임대차계약을 체결할 때 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지할 필요가 있습니다. 특히 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계는 상가건물을 직접 방문하여 확인해야 합니다.

등기된 권리의 순서 알아보기

등기된 권리의 순서

등기된 권리의 순위는 등기된 순서에 따라 결정됩니다. 이때, 등기된 권리의 순위를 판단하는 데는 순위번호와 접수번호가 사용됩니다.

같은 구 내에서의 순위: 같은 구 내에서 등기된 권리의 순위는 순위번호에 따라 결정됩니다. 즉, 동일한 구 내에서 등기된 권리 중에서는 순위번호가 높은 순서대로 우선시됩니다.
다른 구 간의 순위: 다른 구 간에 등기된 권리의 순위는 접수번호에 따라 결정됩니다. 즉, 다른 구에서 등기된 권리는 접수번호가 빠른 순서대로 우선시됩니다.

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따라 결정됩니다. 즉, 주등기의 순위에 따라 부기등기의 우선순위가 결정되며, 같은 주등기에 관한 부기등기들 간의 우선순위는 등기 순서에 따라 결정됩니다.

따라서 임대차계약을 체결하기 전에는 등기부를 확인하여 해당 부동산에 등기된 권리의 순위를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 최근에는 공인중개사의 부정행위가 종종 발생하고 있으므로, 개인이 스스로 등기부를 확인하는 것이 안전한 선택일 수 있습니다.

임대차계약을 체결하기 전에 등기부를 확인하고, 잔금을 지불하기 전에도 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.

확정일자 등 정보 확인하기

임대차계약을 체결하려는 경우, 확정일자 등의 정보를 확인하기 위해서는 임대인의 동의를 받아 해당 정보를 열람하거나 서면으로 교부받아야 합니다.

이를 요청할 수 있는 곳은 "확정일자부여기관"으로서 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구의 출장소, 지방법원, 지원과 등기소, 또는 「공증인법」에 따른 공증인입니다.

요청할 수 있는 정보는 다음과 같습니다:

임대차목적물
확정일자 부여일
차임 및 보증금
임대차기간

이 정보를 확인하여 임대차계약을 체결할 때 신중한 결정을 내릴 수 있습니다. 따라서 임대인의 동의를 받아 해당 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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