임차보증금을 돌려 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하세요

임차보증금을 돌려 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하세요

임차권등기명령제도란 법원이 내리는 집행명령에 따라 임차인의 임차권을 등기로써 인정함으로써, 임차인이 주택을 떠나더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

 

이는 주택임대차보호법이 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하는 바탕에 있기 때문에, 임대차가 종료되고 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 되찾기 어려워지는 문제를 해결하기 위한 것입니다.

 

그럼 임차권등기명 신청은 어떻게 할까요

 

먼저 신청요건을 알아보겠습니다.

 

신청요건

임차권등기명령을 신청하기 위한 요건은 다음과 같습니다:

1. 임대차가 종료된 후
2. 보증금이 반환되지 않은 경우

임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 이를 위해서는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 신청해야 합니다. 임대차가 종료된 후에는 계약기간의 만료로 종료된 경우뿐만 아니라 해지통고에 따라 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

예를 들어,

• 기간의 약정이 없는 임대차의 경우, 해지통고를 한 날로부터 1개월이 지난 경우
• 임차주택의 멸실 등의 사유로 사용 또는 수익할 수 없게 된 경우, 그 해지통고가 임대인에게 도달한 경우
• 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 그 해지통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우 등

임차보증금을 반환받지 못한 경우는 임차보증금의 일부라도 반환받지 못한 경우를 포함합니다.

 

※ 임차주택의 범위

임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).

주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).

임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).

※ 임차인의 범위

임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.

전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

 

신청절차

임차권등기명령을 신청하는 절차는 다음과 같습니다:

1. 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하고 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
2. 임차권등기명령신청서에는 다음과 같은 사항을 기재해야 합니다:
   • 임차인과 임대인의 성명, 주소, 주민등록번호(법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
   • 대리인이 신청하는 경우, 대리인의 성명과 주소
   • 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(부분임대의 경우 해당 부분을 표시한 도면을 첨부)
   • 반환받지 못한 임차보증금액과 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
   • 신청의 취지와 이유
   • 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료된 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
3. 접수된 서류는 연월일과 함께 법원의 표시가 필요합니다.

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)

임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)

임대차계약증서

신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류

신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

임차인은 임차권등기명령의 신청과 함께 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

임차권등기명령에 대한 재판

임차권등기명령에 대한 재판 절차를 요약해 보겠습니다:

1. 임차권등기명령신청에 대한 재판은 관할 법원에서 진행됩니다. 변론 없이도 재판이 이루어지며, 결과적으로 임차권등기명령이 발부되거나 기각됩니다.
2. 재판은 결정으로 이루어지며, 이를 당사자에게 송달합니다. 이때 임차권등기명령은 임대인에게 송달된 날이나 주택임차권등기명령의 경우에는 송달 이전에도 효력을 발생시킬 수 있습니다.
3. 임차권등기명령의 결과는 임차인과 임대인 간의 관계에 영향을 줍니다. 예를 들어, 임차권등기명령에 따라 임차인의 권리가 보장되며, 임대인의 임차보증금 반환 의무가 임차인의 권리보다 우선됩니다.
4. 임차인은 재판 결과에 불만이 있을 경우 항고할 수 있으며, 항고는 일정 기간 내에 제기할 수 있습니다. 항고를 통해 임차인은 보증금의 전액 반환을 요구할 수 있습니다.

 

임차권등기는 어떤 효과가 있나?

임차권등기의 효과는 다음과 같습니다:

1. 대항력 및 우선변제권의 유지: 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지됩니다. 따라서 이후에 이사를 가더라도 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
2. 대항력 및 우선변제권의 취득: 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에는 임차권등기가 완료되면 이를 취득하게 됩니다. 그러나 등기 시점을 기준으로 판단하기 때문에 등기 이전에 담보권 등의 설정이 있는 경우에는 해당 담보권에 우선하지 않습니다.
3. 소액보증금의 최우선변제권 배제: 임차권등기 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다. 이는 최우선변제권의 행사로 인해 임차인이 입을 수 있는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 조치입니다.

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• 임차보증금을 반환 받지 못했다면 집행권원을 확보해야 합니다.

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