임대차계약서 작성 방법과 계약 · 대금지급 시 유의사항

임대차계약서 작성 방법과 계약 · 대금지급 시 유의사항

주택 임대차계약은 계약 당사자가 자유롭게 계약 기간 및 해지 조건을 정할 수 있습니다. 반드시 계약서를 작성할 필요는 없지만, 잠재적인 분쟁을 방지하기 위해 작성하는 것이 좋습니다.

 

이 글에서는 임대차계약서 작성 방법과 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차계약서 작성 방법

임대차계약서는 계약 당사자가 자유롭게 내용을 정할 수 있으므로, 특정한 양식이 정해져 있지 않습니다. 그러나 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음과 같은 사항이 포함됩니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

1. 거래 당사자의 정보
2. 임대물건의 식별
3. 계약일자
4. 거래금액 및 계약금액, 그 지불일자 등 지불에 관한 사항
5. 물건의 인도일시
6. 권리 이전의 내용
7. 계약의 조건이나 기한 (해당 시)
8. 중개대상물 확인 및 설명서 교부일자
9. 기타 합의 사항

 

※ 주택임대차계약서의 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」제3조).

주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.

 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.

정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다.

 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.

확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

 

임대차 계약시 유의사항

임대차 계약을 체결할 때에는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다:

 

중개업자를 통해 계약할 경우, 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다.

 

만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 명의인의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없습니다.

 

임대차 중도금이나 잔금지급 시 유의사항

대금을 지불할 때에는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다:

• 중도금이나 잔금을 지불할 때에는 대금 지불 내용이 기재된 영수증을 서로 주고 받아야 합니다.
• 중도금이나 잔금 기일 직전에는 반드시 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)을 다시 한 번 확인합니다. 중도금을 받은 후에 중복 매매가 발생할 수 있기 때문입니다.
• 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우 해당 금액의 잔고증명서를 금융기관으로부터 받아 확인합니다.
• 거래물건과 관련된 모든 세금 및 공과금 관련서류를 확인합니다.
• 잔금을 지불할 때 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서 작성 시 준비한 서류를 다시 한 번 준비합니다.
• 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다.
• 매수인은 잔금을 지불함과 동시에 매도인으로부터 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다. 60일 이내에 등기신청을 하지 않았을 경우 과태료를 부과받을 수 있습니다.
• 이전등기 절차를 마친 후 매수인은 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)를 확인하여 이전등기가 확실한지 다시 한 번 확인합니다.

 

임대차계약 후 중도금 지불 전 계약해지:

 

임차인이 계약 시 계약금을 지불한 경우, 당사자 중 한 명이 이행에 착수하기 전까지 임차인은 지불한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 일부를 상환하여 계약을 해지할 수 있습니다.

 

계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지불 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 지정한 특약이 있는 경우 손해배상액의 예정을 가집니다.

 

임대차의 존속기간

임대차의 존속 기간은 일반적으로 2년으로 설정되지만, 반드시 2년으로 명시할 필요는 없습니다(국토교통부, 주택임대차보호법 해설집(2020), 10쪽). 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 원할 경우 이사를 하면서 임차보증금을 반환 요청할 수 있으며, 계속해서 거주를 희망하는 경우 최소한 2년 동안 임대주택에 거주할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).

 

그러나 기간을 명시하지 않거나 2년 미만으로 명시한 임대차는 기본적으로 2년으로 간주되므로, 임대인은 1년으로 임대차 계약을 체결했더라도 1년 후 계약 종료를 요구할 수 없습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).

 

특약사항에 명시해야 할 사항:

• 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
• 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
• 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
• 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
• 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

 

임대차계약 후 꼭 챙겨야할 서류

임대차계약 이후 받아야 할 서류를 알아보겠습니다.

1. 주택임대차계약서: 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 중개가 완료된 거래계약서를 교부하고, 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).
2. 중개대상물 확인·설명서: 부동산 개업공인중개사는 거래계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 거래당사자에게 발급해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조제3항, 규제「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식). 중개대상물 확인·설명서의 작성을 거부하거나 사실과 다른 정보를 기재한 경우, 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제30조).
3. 공제증서: 공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서이며, 거래당사자에게 교부되어야 합니다(규제「공인중개사법」 제30조제5항).
4. ※ 전·월세 실거래가 확인: 국토교통부에서는 주택의 전·월세 가격자료를 제공하고 있으며, 해당 정보는 국토교통부 실거래가 또는 씨:리얼에서 확인 가능합니다. 주택의 가격은 그 특성상 지역, 노후 정도, 시장 상황 등에 따라 변동하기 때문에 전·월세 실거래가는 참고 자료로 활용되어야 합니다.

※ 전·월세 실거래가 확인

국토교통부에서는 2011년 1월부터 확정일자를 받은 주택을 대상으로 전·월세 가격자료를 제공하고 있습니다. 또한, 2011년 12월부터 아파트 외의 단독주택과 다가구·다세대주택 전·월세 가격자료까지 제공됩니다.

전·월세 가격자료는 주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 임대차계약서에 확정일자를 받을 때 담당 공무원이 보증금, 임대료, 주택소재지 등 거래정보를 부동산거래관리시스템에 입력하여 수집합니다. 전·월세 가격자료는 확정일자를 부여받을 때 공무원이 수집할 뿐, 임차인이나 부동산 개업공인중개사에게 신고의무가 있는 것은 아닙니다.

전·월세 실거래가는 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr) 또는 씨:리얼(https://seereal.lh.or.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

주택은 그 특수성이 있습니다. 예를 들어, 같은 단지, 같은 동, 같은 평수의 아파트일지라도 그 각각의 노후 정도, 리모델링 등에 따라 가격이 다릅니다. 또한 거래시점의 부동산 시장의 상황에 따라서도 거래가격이 달라집니다. 따라서 주택의 전·월세의 가격자료가 현재의 거래가격을 알 수 있는 절대적인 기준이 될 수 없습니다. 다만, 지역별 전·월세의 가격자료를 통해 임차인은 대략적인 시세를 알 수 있습니다.

 

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